Der Wirtschaftsplan: was kommen wird
Vor Beginn des Wirtschaftsjahres schätzt die Verwaltung, was die Gemeinschaft im kommenden Jahr einnehmen und ausgeben wird. Daraus ergibt sich, wie viel Hausgeld jede Einheit monatlich zahlt. Dazu kommt der Beitrag zur Erhaltungsrücklage, dem Sparbuch der Gemeinschaft für das neue Dach in zwölf Jahren.
Ein guter Wirtschaftsplan ist unspektakulär: Er orientiert sich am Vorjahr, berücksichtigt bekannte Preissteigerungen und begründet, wo er davon abweicht. Wenn eine Position ohne Erklärung um vierzig Prozent steigt, fragen Sie nach.
Die Jahresabrechnung: was war
Nach Ablauf des Jahres stellt die Verwaltung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zusammen. Jede Einheit bekommt eine Einzelabrechnung, die zeigt, was auf sie entfällt und was sie im Vergleich zu ihren Vorauszahlungen nachzahlen muss oder zurückbekommt. Die Heizkosten laufen dabei nach der Heizkostenverordnung, also verbrauchsabhängig, und folgen einem anderen Schlüssel als der Rest.
Wichtig ist die Reihenfolge in der Versammlung: Erst legt der Verwaltungsbeirat seine Stellungnahme vor, dann wird beschlossen. Ein Beirat, der die Unterlagen zwei Tage vorher bekommt, kann diese Aufgabe nicht erfüllen.
Der Vermögensbericht, den kaum jemand liest
Seit 2020 muss die Verwaltung jährlich einen Vermögensbericht erstellen und jedem Eigentümer zugänglich machen. Darin steht, wie hoch die Erhaltungsrücklage tatsächlich ist und welches wesentliche Vermögen die Gemeinschaft sonst hat.
Für jeden, der eine Eigentumswohnung kaufen möchte, ist das die interessanteste Unterlage überhaupt. Eine Gemeinschaft mit vierzigtausend Euro Rücklage und anstehender Fassadensanierung ist etwas anderes als eine mit derselben Wohnung und dreihunderttausend auf dem Konto. In der Kaufberatung wird trotzdem meist nur nach dem Protokoll der letzten Versammlung gefragt.
Vier Dinge, die Sie selbst nachrechnen können
Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben muss den Endbestand ergeben, sonst fehlt etwas. Die Summe aller Einzelabrechnungen muss der Gesamtabrechnung entsprechen. Die Erhaltungsrücklage muss getrennt ausgewiesen sein und darf nicht stillschweigend für laufende Kosten verbraucht worden sein. Und die Verteilerschlüssel müssen denen entsprechen, die in der Teilungserklärung stehen oder beschlossen wurden.
Wer imVerwaltungsbeiratsitzt, hat genau diese Prüfung als Aufgabe. Wie eine Verwaltung insgesamt arbeitet, steht bei denAufgaben einer Hausverwaltung.
Fragen
Fragen zu den Abrechnungen
- Worüber beschließt die Versammlung eigentlich?
- Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr über die Dokumente selbst, sondern über das Geld. Beim Wirtschaftsplan beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse, also das Hausgeld. Bei der Jahresabrechnung über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Der Unterschied klingt nach Wortklauberei, ist aber wichtig: Ein Rechenfehler in der Abrechnung macht den Beschluss nur angreifbar, soweit er sich auf die Zahlungen auswirkt.
- Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
- Das Gesetz nennt keine feste Frist, verlangt aber, dass die Verwaltung sie nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufstellt. Üblich und zumutbar sind drei bis sechs Monate. Wer im Oktober noch auf die Abrechnung des Vorjahres wartet, hat ein berechtigtes Anliegen.
- Was ist der Vermögensbericht?
- Eine Neuerung aus der Reform von 2020. Die Verwaltung muss jährlich darstellen, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist und welches wesentliche Vermögen die Gemeinschaft sonst hat. Jeder Eigentümer hat Anspruch darauf. Der Bericht beantwortet die Frage, die aus der Abrechnung allein oft nicht hervorgeht: Wie gut steht die Gemeinschaft eigentlich da?
- Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?
- Einen Monat ab der Beschlussfassung, und die Klage muss innerhalb dieser Frist beim Amtsgericht eingehen. Die Frist ist kurz und wird nicht verlängert. Wer Zweifel an einer Abrechnung hat, sollte sie deshalb vor der Versammlung klären und nicht danach.
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