Unterstützen und überwachen
So knapp beschreibt § 29 des Wohnungseigentumsgesetzes die Aufgabe. Der Beirat steht der Verwaltung zur Seite und schaut ihr gleichzeitig auf die Finger. Das klingt widersprüchlich, funktioniert in der Praxis aber gut, weil beide dasselbe Ziel haben: eine Gemeinschaft, in der die Dinge laufen.
Eine klar benannte Pflicht gibt es: Der Beirat prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, bevor die Eigentümerversammlung darüber beschließt, und gibt dazu eine Stellungnahme ab. Das ist der Kern des Amtes. Alles andere, etwa die Begleitung einer Sanierung oder der Blick nach dem Rechten am Gebäude, ergibt sich aus der Lage.
Was sich 2020 geändert hat
Zwei Punkte, und beide machen das Amt zugänglicher. Erstens ist die Zahl der Mitglieder frei: Früher mussten es genau drei sein, was in einer Gemeinschaft mit acht Einheiten schwer zu besetzen war. Zweitens wurde die Haftung begrenzt. Wer unentgeltlich im Beirat sitzt, haftet nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Der zweite Punkt räumt mit der häufigsten Sorge auf. Ein Beiratsmitglied, das die Abrechnung nach bestem Wissen prüft und dabei einen Fehler übersieht, muss nicht dafür geradestehen.
Was ein Beirat tatsächlich prüfen kann
Stimmen die Kontostände?
Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben muss den Endbestand ergeben. Lassen Sie sich die Kontoauszüge zeigen, nicht nur die Tabelle.
Ist die Rücklage angetastet?
Die Erhaltungsrücklage sollte separat ausgewiesen sein. Wenn laufende Kosten daraus bezahlt wurden, gehört das erklärt.
Passen die Verteilerschlüssel?
Sie ergeben sich aus der Teilungserklärung oder aus Beschlüssen. Ein stillschweigend geänderter Schlüssel ist ein Klassiker.
Gibt es Ausreißer zum Vorjahr?
Legen Sie beide Abrechnungen nebeneinander. Wo eine Position stark springt, fragen Sie nach. Meist gibt es eine gute Erklärung.
Wenn die Verwaltung nicht mehr mitspielt
Der Vorsitzende des Beirats hat eine Befugnis, die im Ernstfall entscheidend wird: Fehlt eine Verwaltung oder weigert sie sich pflichtwidrig, zu einer Versammlung einzuladen, darf er selbst einberufen. Ohne diese Möglichkeit könnte eine Verwaltung eine unbequeme Versammlung schlicht aussitzen.
Genau darüber führt der Weg zumVerwalterwechsel, wenn es so weit kommen sollte. Wie die Zahlenwerke aufgebaut sind, die der Beirat prüft, steht beiWirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
Fragen
Fragen zum Verwaltungsbeirat
- Wie viele Mitglieder hat ein Verwaltungsbeirat?
- Das entscheidet die Gemeinschaft selbst. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes waren genau drei Mitglieder vorgeschrieben, seit Dezember 2020 ist die Zahl frei. In kleinen Gemeinschaften ist auch ein einzelnes Mitglied möglich. Bestimmt werden müssen ein Vorsitzender und ein Stellvertreter.
- Haftet der Beirat für Fehler?
- Nur eingeschränkt. Arbeiten die Beiratsmitglieder unentgeltlich, haften sie nach § 29 Absatz 3 WEG lediglich für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Wer die Jahresabrechnung prüft und dabei etwas übersieht, muss also nicht um sein Vermögen fürchten. Anders sieht es aus, wenn der Beirat eine Vergütung erhält.
- Muss jede Gemeinschaft einen Beirat haben?
- Nein, der Beirat ist freiwillig. Er wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt. Gerade in Gemeinschaften mit vielen auswärtigen Eigentümern ist er allerdings das einzige Gegenüber, das die Verwaltung vor Ort hat.
- Darf der Beirat der Verwaltung Anweisungen geben?
- Nein. Weisungen kann nur die Gemeinschaft durch Beschluss erteilen. Der Beirat unterstützt und überwacht, er entscheidet nicht an der Versammlung vorbei. In der Praxis ist er trotzdem der kurze Draht, über den vieles geklärt wird, bevor es überhaupt auf eine Tagesordnung kommt.
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